La réforme de la Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TNB) : Un impact financier significatif pour les communes
La réforme de la Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TNB) commence à se traduire par des recettes importantes pour les communes. En effet, durant les sept premiers mois de 2026, cette taxe a rapporté 2,81 milliards de dirhams (MMDH), ce qui représente une augmentation de 48,9% par rapport à l’année précédente. Avec ce niveau de recettes, la TNB a déjà dépassé la prévision annuelle initialement fixée à 2,55 MMDH, atteignant 110% de l’objectif pour 2026.
Une réforme aux effets palpables
La forte augmentation des recettes observée à la fin juillet 2026 donne un premier aperçu de l’impact financier de cette réforme. Cette évolution s’inscrit dans le cadre du nouveau mode de calcul mis en place depuis janvier 2026, conformément à la loi adoptée en 2025, dans les communes qui ont déjà intégré ce nouveau dispositif.
Une source de revenus pour les collectivités territoriales
Pour les collectivités territoriales, la TNB représente une source de revenus en forte croissance. En revanche, les propriétaires de terrains non bâtis peuvent voir leur facture considérablement augmentée, en fonction de l’emplacement et du niveau d’équipement de leur terrain.
Les nouvelles modalités de calcul de la TNB
La réforme introduit une importante nouveauté. Désormais, le montant de la taxe ne dépend plus uniquement du classement administratif d’une zone, mais est également lié à l’environnement du terrain, incluant des critères tels que l’accès aux routes, l’eau potable, l’électricité, l’assainissement et l’éclairage public.
Plus un terrain se trouve dans une zone bien équipée, plus le tarif applicable est élevé. À l’inverse, les terrains situés dans des zones moins équipées peuvent bénéficier de tarifs significativement inférieurs.
Un système de tarification plus équitable
Avant la réforme, les tarifs étaient principalement basés sur un zonage théorique défini par les documents d’urbanisme. À Casablanca, par exemple, les anciens tarifs variaient entre 4 et 20 DH/m² en zone immeubles, et de 2 à 12 DH/m² pour les zones villas et logements individuels.
Ce système pouvait mener à des situations confuses pour les contribuables, où deux terrains d’un même classement administratif pouvaient avoir des niveaux d’équipement très différents. La loi n°14-25 du 12 juin 2025 vise précisément à corriger cette disparité.
Les nouveaux tarifs en détail
Une circulaire du ministère de l’Intérieur, datée du 5 août 2025, a précisé les nouvelles modalités d’application. Les terrains sont désormais classés en fonction de leur niveau réel d’équipement et des services disponibles. Trois catégories ont été définies :
- Zones bien équipées : tarif entre 15 et 30 DH/m²
- Zones moyennement équipées : tarif de 5 à 15 DH/m²
- Zones faiblement équipées : tarif pouvant descendre jusqu’à 0,5 à 2 DH/m²
L’écart entre les catégories peut être considérable. Par exemple, pour un terrain de 1.000 m², un tarif de 10 DH/m² engendre une taxe annuelle de 10.000 DH. Si le même terrain est classé dans une zone bien équipée avec un tarif de 25 DH/m², la facture grimpe à 25.000 DH par an.
Une mise en œuvre progressive
Bien que la hausse des recettes soit notable, l’application du nouveau système ne se fait pas de manière uniforme. En effet, la réforme prévoit une mise en œuvre progressive, chaque commune devant établir une cartographie de ses équipements publics avant d’adopter un arrêté fiscal fixant les nouveaux tarifs. Ces derniers ne prennent effet qu’à partir du 1er janvier de l’année suivant leur validation.
Ainsi, en 2026, certains propriétaires peuvent encore être soumis à l’ancien système, alors que d’autres appliquent déjà la nouvelle grille tarifaire. Des villes comme Casablanca et Marrakech ont annoncé des tarifs conformes à la loi n°14-25 dès le 1er janvier 2026.
Qui est concerné par la TNB ?
La TNB s’applique aux terrains urbains non bâtis situés dans les périmètres des communes urbaines et des centres délimités possédant un document d’urbanisme. Elle concerne également certains terrains associés à des constructions, lorsque leur superficie dépasse cinq fois celle couverte par les bâtiments existants.
La taxe est due par le propriétaire du terrain, ou par son possesseur en cas d’absence d’identification. Certaines situations permettent d’échapper à la taxe, notamment pour les terrains nus affectés à une exploitation professionnelle ou agricole, dans la limite de cinq fois la superficie exploitée.
Les exonérations possibles
Plusieurs terrains sont exonérés de la TNB, notamment ceux appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux Habous publics, ainsi que certaines terres Guich et collectives. Des exonérations temporaires existent également pour les terrains situés dans des zones sans réseaux d’eau ou d’électricité, ou frappés d’interdictions de construire.
La durée d’exonération pour les opérations d’aménagement varie en fonction de la superficie : trois ans pour jusqu’à 30 hectares, cinq ans entre 30 et 100 hectares, et sept ans au-delà de 100 hectares.
Des défis dans l’application de la réforme
Les premiers mois de mise en œuvre de cette réforme ont révélé des complexités dans son application. Une circulaire émise le 5 mars 2026 a encadré plus strictement son application après la constatation de plusieurs irrégularités. Il est essentiel de noter que tous les terrains non bâtis ne sont pas automatiquement soumis à la TNB. Seules certaines catégories de zones peuvent être taxées, comme les périmètres urbains et certains terrains d’expansion.
Cependant, de nombreuses communes manquent de cartes nécessaires à une classification légale, ce qui complique leur capacité à diagnostiquer correctement les terrains. De plus, les commissions d’examen des demandes d’exonération fonctionnent souvent avec des moyens limités, ce qui allonge le traitement des dossiers.
Les préoccupations des promoteurs immobiliers
La réforme suscite également des inquiétudes parmi les promoteurs immobiliers, qui détiennent parfois de grandes réserves foncières pour des projets futurs. Ils soulignent que le dispositif ne fait pas de distinction entre un terrain conservé à des fins spéculatives et un terrain destiné à un projet immobilier. Cela pourrait pénaliser des projets qui prennent du retard pour des raisons diverses, telles que des délais administratifs ou des difficultés de raccordement aux réseaux.
Pour remédier à cette situation, certains promoteurs proposent que la taxe cible principalement les terrains revendus à des fins spéculatives, tandis que ceux destinés à des projets bénéficieraient de conditions d’exonération plus favorables.
Conclusion : des enjeux financiers pour les communes
Avec des recettes de 2,81 MMDH en sept mois, la réforme de la TNB démontre déjà son poids pour les finances communales. Reste à observer comment son application progressive et ses nouveaux tarifs vont se traduire, commune par commune, sur les factures des propriétaires de terrains non bâtis.