La verticalité urbaine : une réponse aux enjeux fonciers au Maroc
La pression croissante sur le foncier remet au premier plan la question de la verticalité urbaine, devenue pour de nombreuses villes la solution la plus réaliste pour répondre à l’essor démographique et économique. Partout dans le monde, l’expansion des populations a entraîné une demande accrue en terrains constructibles, poussant les métropoles à s’étendre vers leurs périphéries. Le Maroc n’a pas échappé à cette dynamique. Pour limiter cet étalement continu, les autorités misent désormais sur la construction en hauteur, un choix stratégique qui permet d’utiliser le sol de manière plus efficiente. L’exemple de mégapoles comme New York ou Tokyo montre à quel point les gratte-ciel peuvent devenir à la fois un symbole urbain et une réponse efficace à la rareté du foncier. À défaut de terrains disponibles, certaines villes ont même opté pour l’édification sur le littoral, comme Monaco, Nice ou Hong Kong, afin de compenser le manque de surfaces constructibles.
Une vision urbaine tournée vers la verticalité
«Au Maroc, les documents d’urbanisme de nouvelle génération placent désormais la verticalité au cœur de la réflexion», écrit le magazine Finances News Hebdo. Les agences urbaines l’intègrent systématiquement dans les schémas directeurs d’aménagement urbain et dans les plans d’urbanisme. Plusieurs quartiers de Casablanca, tels que l’Hermitage, Oasis, Val Fleuri, Beauséjour ou Roches Noires, ont ainsi été autorisés à évoluer vers des constructions de type R+3 ou R+5, un choix destiné à augmenter l’offre en logements sans empiéter davantage sur de nouveaux terrains.
Les avantages de la construction en hauteur
Cité par Finances News, l’expert en immobilier Mohamed Alaoui explique que «la construction en hauteur permet de lutter contre l’étalement urbain. Le recours à des terres agricoles pour lancer de nouveaux projets d’habitation a généré de nombreuses problématiques. À titre d’exemple, l’extension de Casablanca au sud vers la ville de Rahma et Dar Bouazza, et au nord vers Zenata et Mohammedia, a soulevé de grands défis pour la population et les autorités locales au niveau du transport public, de la sécurité des services au quotidien et des infrastructures de base».
Il ajoute que la verticalité devient d’autant plus pertinente que les prix du foncier atteignent aujourd’hui des niveaux particulièrement élevés, rendant l’accès au logement plus difficile. Cette optimisation permet aussi de libérer des espaces destinés aux équipements publics, aux voiries ou aux zones vertes, tout en garantissant un meilleur ensoleillement des bâtiments et une vue dégagée pour les habitants. «La verticalité présente également plus d’espace habitable ainsi que différentes possibilités d’agencement et d’aménagement immobilier», poursuit l’expert.
Les bénéfices de la construction en hauteur se répercutent également sur la mobilité et la qualité de vie. Des voiries élargies fluidifient la circulation et améliorent la sécurité, tandis que des espaces verts plus vastes deviennent des lieux essentiels pour le bien-être des citadins. Mais cette orientation urbanistique n’est pas exempte de difficultés. Sur le plan technique comme sur le plan réglementaire, les exigences sont élevées et les décisions doivent être prises avec rigueur. «La fixation de la hauteur des bâtiments est déterminée par une commission où siègent les autorités locales ainsi que des représentants de la commune, de la préfecture, de la protection civile, de l’agence urbaine, de l’ONEE, des télécoms et du département de l’Environnement», rappelle Alaoui.
La viabilité d’un projet repose sur de multiples critères: distances entre bâtiments, hauteur maximale, impact environnemental et voisinage, qualité des matériaux, architecture choisie, taux d’occupation du sol ou encore densité de logements par hectare. «Ces éléments sont essentiels pour calibrer correctement les réseaux d’assainissement, d’eau et d’électricité», conclut-il.
